尽管政府有关部门已相继发出若干通知，力图放缓外资对中国内地房地产市场的投资。可是，对资本市场超敏感的境外基金和港资基金，仍以各种“曲线投资”的方式进入到中国内地房地产市场，并逐步从升值渐趋饱和的一线城市游走到市场潜力更大的二线城市。
　　7月3日，瑞安房地产(0272.HK)公告称，它向一家房地产投资机构Trophy出售了武汉天地项目公司25%的股本，以及上海一项目公司49%的权益，交易额度达到16.09亿元。与此同时，瑞安还将开工不久的重庆天地项目9.9%的股本以5.03亿元出售给永菱通金融。至此，瑞安通过旗下三个项目的部分股权套现资金21亿元。
　　购买武汉瑞安项目的投资基金Trophy，隶属于总部位于香港的专业基金公司管理WinningtonCapita，而这一基金被业界认为是过去4年来全球表现最出色的对冲基金之一。
　　购买具有潜质项目的股权，已经成为港资基金和更多境外基金进入中国内地房地产市场的一个主要通道。
　　国家统计局日前发布的统计数据显示，今年1至5月份，全国房地产开发利用的外资达到222亿元，同比增幅高达89.9%。　　

大型地产集团将境外“钱潮”带入武汉

　　早在2001年底2002年初，海外基金进入中国时，以投资不良贷款为主。2003年底，政府加大对房地产行业的宏观调控，提高银行向房地产业的贷款门槛，做不良投资的国际投资机构开始进入中国房地产领域。
　　此后，海外基金开始加大在中国一线城市的投资。与银行贷款相比，基金对地产的服务更为主动，且合作方式也更多样化。如通过以股权方式合作，入股项目公司；或入股海外上市的大型房地产集团；再或直接收购物业。
　　海外基金进入武汉市场，更多的则选择了入股项目公司的方式，而这些项目公司大都以上市的房地产集团为依托。
　　2004年，万科下属的成都公司即与新加坡政府产业投资有限公司(GIC)旗下的RZP（Reco ZiyangPte Ltd.）合作开发成都的“万科新城”项目。GIC是全球最大的基金管理公司之一，而其下属的RZP，则是目前世界上最大的房地产业投资公司之一。
　　2005年，万科再次以地区公司股权转让的方式与RZP合作开发沈阳、无锡、上海地区的部分项目。2006年，武汉万科润园的开发，也成为万科引海外基金进汉的首个项目。
　　万科之外，金地也将与海外基金的合作模式引入武汉。
　　金地（集团）股份有限公司3月19日公告称，拟与沃德商务有限公司共同投资开发武汉积玉桥项目。其中沃德商务有限公司将出资81.6%，金地（集团）将出资18.4%，合作双方会根据未来项目公司实际需要对项目公司进行增资。
　　沃德商务有限公司是一家在香港注册的公司，为ING房地产设立并管理的房地产开发基金收购并100％持有。而ING房地产是世界上位居前列的房地产投资公司，其隶属于根植于荷兰的环球金融机构ING集团。
　　在此之前，金地集（集团）曾与沃德协议合作投资金地的佛山项目。
　　此外，摩根士丹利对武汉世茂锦绣长江的注资，新加坡一基金投资光谷某酒店式公寓，越来越多的境外基金的“钱潮”暗涌武汉。　　

境外基金看好武汉市场潜质

　　“原来我们和投资机构联系，对方只是出于礼貌性的接待和了解”，一直希望项目能获得基金注资的天下置业总经理陈潜峰说，“近两年来，一些投资机构明显对武汉加大了信心。现在不仅仅是我们主动找基金谈，也有基金开始主动出击，在武汉有意识地寻找一些有潜质的合作项目。”
　　中国指数研究院华中分院院长朱戈说，两前以前，境外基金对国内一线城市的房地产业关注度很高，是因为那时候一线城市的经济增长性很强，房地产项目的价值成长、价格空间和利润回报都很高。而那时，二线城市的潜质几乎还看不到，因此要求高利润的基金很少关注到二线城市的地产项目。
　　近两年，一线城市的房地产市场价格上涨迅速，成长空间和利润空间也随之缩小，因此基金投入的成本和风险都相对加大。而二线城市的经济发展，促进了房价的上涨，使得房地产产品的成长潜质充分表现；同时随着国内上市房地产企业相继进入二线城市，城市对资本的包容性也越来越开放。因此，越来越多的海外基金从一线城市游走到二线城市。
　　作为中部地区中心城市的武汉，素有“九省通衢”之称。近年，面对大工业基地计划经济体制的惯性压力，面对沿海开放、西部大开发等优惠政策擦肩而过形成政策凹地的困难，武汉渐渐为人们所遗忘。但是业内人士分析，未来武汉地产的“钱景”将不可估量。
　　仲量联行近日公布的报告显示，武汉等城市的房地产市场需求正在不断扩大之中，随着市场透明度和流通水平的提高，国内和境外投资商已开始积极关注这些市场。仲量联行预测，在房产投资方面，包括武汉在内的一些二线城市的房产投资者将成为短期赢家。
　　“武汉是中国除了东南沿海之外最有可能成为都市圈的地段，但是它现在和竞争对手相比，其速度以及所作出的反应措施更慢一些，不过，这种慢也给武汉后来居上提供了某种可能性”。在一次城市论坛上，一位学院派人士如此评价武汉，“两江加三区的形态，有山有水，国内很少有城市可以和它相提并论。武汉市的经济存量大，底子厚，并且近郊、远郊的曲线非常多，非常有可能发展成一个都市圈。从国内的都市圈比较来看，武汉的人文、历史、自然条件和国际型都市圈中的纽约很像。但如果武汉真的要成为一个好的新都市圈的话，一定要采取诸多投资便利化的措施，使得金融机构能集聚到武汉来。”
　　事实上，位居中部的武汉，崛起已不再是一句口号，仅在房地产市场，新世界、世茂、和记黄埔、万科、金地等一批香港和内地地产巨头纷纷涌进“江城”，在三镇展开了自己的布局。而他们，对武汉的影响将不仅仅之于房地产业。
　　
基金“偏爱”高利润、优质项目　　

　　“资本是很血腥的，基金就更加血腥”，武汉一位开发商说，“当你对基金期望的投入值越高，它对你的利润侵占就越大。”
　　当境外基金相继登陆武汉时，武汉本地企业对基金的态度似乎是“又爱又恨”。
　　已与新加坡某基金已达成合作意向的天下置业，就天下国际公馆项目的公共物业部分以1.3亿元人民币的价格整体出售给该基金。
　　天下置业总经理陈潜峰说，将项目出售给基金，肯定比自主销售的利润要低。但是与基金合作，可以实现项目销售的快速回款，提高项目的抗风险能力，同时基金注入该项目后，将会请专业化的、品牌化的管理公司来提供管理服务，这对项目品牌也是一个很好的提升。
　　当然，要想获得这样一笔无需支付利息的基金，开发商付出的成本并不一定比偿还银行的贷款利息低。“被基金看好的项目，其进入门槛远比向银行贷款的门槛低很多，但前提是，这个项目的潜力很好。”一位开发商说，“对于不同的项目，基金期望获得的利润也不一样。风险性越高的项目，投资基金期望获得的利润回报也越大。而这种利润值远高于银行的贷款利息”。
　　从硬件上看，被境外基金“恋上”的门槛似乎并不高：银行对房地产企业提供贷款，需要四证齐全；而只要是拥有土地证的项目，基金都会考虑合作。但与银行贷款的考量不同的是，境外基金对所投资的项目实行的一套考核标准也十分严谨而详实。一位开发企业说，“银行对企业的放贷，主要从资金的安全性来考察；而基金对项目的选择，更多的是从未来的发展潜力和利润回报值的体系来考评的。因此，境外基金选择的项目多为写字楼、酒店、商业物业和别墅等利润值较高的物业。”
　　朱戈说，“地产引入基金，就是放弃了预期收益和现期的市场风险，用无需支付利息的收益，来获得后期的滚动资金。”
　　当基金“恋上”地产，资本市场的游戏规则就这样悄无声息地改变着房地产市场。面对资本，开发企业也将愈强则强、愈弱则弱。